Chile arrastra un déficit habitacional que supera las 500.000 unidades, entre viviendas faltantes, hogares allegados y situaciones de hacinamiento no ampliable. Al mismo tiempo, existen cerca de 100.000 viviendas nuevas sin vender u ocupar. Esa paradoja es el punto de partida del informe ¿Política Habitacional o Agenda Inmobiliaria?, elaborado por el equipo de vivienda de Nodo XXI, que revisa los primeros 150 días de gestión del ministro Iván Poduje.
El problema, sostiene el informe, no es solo de cantidad de viviendas. Hay suelo y hay oferta, pero no siempre en condiciones de precio, localización y calidad que se ajusten a la realidad de los hogares. Ese nudo, entre déficit cuantitativo y falta de asequibilidad, es lo que debería orientar cualquier política habitacional. La pregunta que guía el análisis es bajo qué reglas y con qué rol del Estado se está impulsando la agenda actual.
El informe examina siete iniciativas del gobierno y encuentra en todas un patrón común: reducir exigencias regulatorias, entregar beneficios tributarios y trasladar responsabilidades hacia familias y municipios, bajo el supuesto de que mejorar las condiciones del negocio inmobiliario terminará beneficiando indirectamente a quienes no tienen vivienda.
Modificación a la OGUC. Presentada como una forma de reducir la burocracia, la modificación por decreto supremo aumenta la densidad permitida, flexibiliza exigencias de estacionamientos y facilita conjuntos armónicos en altura, además de quitarles a los municipios la facultad de limitar altura y constructibilidad. El informe advierte que esto aumenta la rentabilidad del suelo sin mecanismos de captura de plusvalía ni garantías de que el beneficio llegue a las familias. Es, en sus palabras, una desregulación urbana de gran magnitud, decretada por vía administrativa y sin evidencia que respalde el supuesto de que más permisos bajan los precios.
Eliminación de contribuciones. Comenzando por personas mayores de 65 años, la medida se presenta como alivio para la clase media, pero la mayoría de los hogares ya está exenta de este impuesto. El beneficio nuevo se concentra en el 23% más rico de la población, propietarios de viviendas de mayor avalúo en las comunas de más altos ingresos, y se compensa con presupuesto fiscal general, debilitando un mecanismo progresivo que hoy nutre al Fondo Común Municipal.
Reactivación de la construcción. La exención transitoria de IVA a viviendas nuevas y la rebaja tributaria a rentas de arriendo en viviendas DFL2, con beneficios desde la tercera vivienda para personas y desde la primera para empresas, subsidian tributariamente la explotación de segundas y terceras viviendas mientras no existe una política equivalente para quienes viven allegados o en campamentos. Como señala el informe, el gobierno prometió un país de propietarios, pero está legislando para un país de arrendadores.
Nuevo tramo DS1. El subsidio sube su tope de 2.200 a 4.000 UF, duplicando la demanda sobre la oferta disponible sin tocar el precio del suelo. La experiencia muestra que el mercado tiende a capturar ese beneficio subiendo los precios antes de que llegue a las familias.
Eriazo Cero. El programa activa terrenos fiscales en desuso mediante comodato a municipios y organizaciones, un mecanismo que existe desde 1977 y no trae fondos propios. Sin presupuesto para habilitar y mantener esos terrenos, la carga recae sobre municipios que, en paralelo, verán reducidos sus ingresos por la eliminación de contribuciones.
Operación Sitio 2.0. A diferencia de los planes urbano-habitacionales que integraban vivienda, servicios y transporte, aquí la carga de completar la solución pasa a la familia: el Estado entrega sitios de 200 m² para autoconstrucción en lugar de casas terminadas y barrios urbanizados. El costo por solución baja de 2.600 a 1.600 UF, pero esa rebaja no viene de construir más barato, sino de no construir.
Ausencia de Plan de Vivienda. La Ley N°21.798 obliga al gobierno a presentar un Plan con reporte trimestral que responda a la emergencia habitacional. A agosto de 2026, ese plan, con metas, presupuesto y plazos de cumplimiento, todavía no existe.
El informe concluye que, en sus primeros 150 días, el gobierno ha desplegado más una suma de medidas promercado que una estrategia pública integral para enfrentar la emergencia habitacional. La agenda invoca el déficit, pero sus instrumentos principales fortalecen la demanda solvente, flexibilizan la regulación urbana y transfieren responsabilidades a municipios y familias.
El punto de partida del análisis no es negar la necesidad de construir más viviendas, agilizar procesos o activar suelo disponible. Esas son tareas reales. El problema es que las medidas anunciadas toman esas urgencias y las convierten en oportunidad para fortalecer a quienes ya tienen poder económico, sin alterar las condiciones estructurales que producen la crisis ni dar respuesta inmediata a ella. En un país donde el precio del suelo, la concentración de la propiedad y la desigualdad territorial han demostrado que el mercado por sí solo no produce acceso justo ni ciudades democráticas, no es responsable esperar que el mercado resuelva por goteo lo que exige planificación y reglas claras.
El informe ¿Política Habitacional o Agenda Inmobiliaria? Análisis de los 150 días del gobierno de Kast en materia de vivienda fue elaborado por el equipo de vivienda de Nodo XXI, integrado por Valentina Saavedra Meléndez, Carolina Unda Villarroel, Natalia Ramírez González, Patricio Escobar Salazar, Sebastián Infante Melloni, Florencia Cabrera Artal y Nelson Carroza Athens.
Descarga en:
https://www.nodoxxi.cl/wp-content/uploads/2026/07/Documento-150-dias-de-Kast-en-vivienda_V5.pdf
La Fundación NodoXXI es una organización sin fines de lucro cuyo ánimo es contribuir con elaboración de pensamiento y herramientas prácticas a revertir la crisis de incidencia de las mayorías en la definición de los destinos de nuestro país.
El trabajo de Nodo XXI se estructura en torno a la promoción de diálogos, debates y acción, la formación de dirigentes y la elaboración de estudios, propuestas y opinión. Esto, con la perspectiva de pensar un proyecto alternativo al neoliberalismo que permita hacer de Chile un país inclusivo, justo y democrático.
